專欄作者｜張瓏朧 Monica Chang 
美思國際泰國商業顧問

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核心區入住率逼近 95%，租賃需求連 12 季走強，專業投資人進入收租型資產的策略佈局期

2025 至 2026 年，雖然買賣市場因信貸環境趨於審慎而步入盤整，但這反而催生了租賃市場的空前爆發。對智慧型投資人而言，這並非市場低迷，而是開發商主動優化供給、市場需求向優質地段集中的資產重新定價期。

供給優化，為價值增長鋪路，資金正轉向「精準持租」

• 開發商的審慎策略： 根據 CBRE 數據，2025 年前九個月曼谷新推公寓僅約 13,700 套，遠低於往年平均的 52,000 套。開發商主動縮減規模以確保現有庫存的去化與價值穩定。CBRE 泰國 預估，未來兩年供給將持續收窄，這將直接緩解供過於求的疑慮，支撐核心地段房價。
• 信貸環境的篩選效應： 根據 Trading Economics 數據，泰國家庭債務雖維持在高檔，但這也促使銀行端進行更嚴格的風險控管。TMBThanachart Bank 與泰國住宅業公會指出，房貸核准率的下修，本質上是市場在「擠水份」，讓體質更健康的租屋族群成為市場主力，這對收租型資產持有人來說，意味著更穩定的租客素質與需求。

租屋世代崛起：靈活生活取代重資產持有66% 年輕人擁抱「租賃自由」，三股動能重構市場

泰國租賃市場的強勁增長，源於生活觀念的典範轉移：

1. 年輕世代的主動選擇： DDproperty 調查顯示，23% 的受訪者因財務規劃選擇租屋，而高達 66% 的年輕一代（特別是單身女性）更偏好租屋帶來的「生活彈性」與「資金轉投資」機會。這標誌著泰國已進入「租屋社會」，長期租金回報將比單純的房價價差更具吸引力。
2. 國際商務與人才回流： 2025 年第一季泰國外籍長住人口穩步增長。ltn 數據指出，核心商務區（CBD）如是隆、沙吞的辦公室租金年增 6.9%，帶動了高薪白領對周邊公寓的強勁需求，入住率始終維持在 95% 以上。
3. 全球退休族的避風港： 泰國作為全球首選退休地之一，外籍長住族群提供了極高的租金穩定性，成為支撐曼谷核心區租金連季上漲的基石。

租金連 12 季上漲，外資信心不減，核心區入住率 94.4%，資產韌性經受檢驗

• 穩健的增長路徑： 根據 JLL 與 CBRE 彙整數據，曼谷平均公寓租金已連續 12 季上漲，2025 年第一季每平方公尺租金達 728 泰銖。核心區公寓月租金保持在 40,000 至 150,000 泰銖的高水平。
• 外資逆勢加碼：官方數據指出，2025 年上半年外資投資總額達 1,115 億泰銖，年增幅達 37%。這顯示國際專業機構看好泰國在東南亞的樞紐地位，而非短期波動。
• 供給端的價格防禦： CBRE 泰國 2026 年展望指出，市中心既有供給銷售率已達 93%，在稀缺性支撐下，平均要價預估仍有最高 15% 的年增潛力。

地段才是決勝關鍵 素坤逸佔外籍租屋需求75.7%

在租賃市場高度分化的格局下，並非所有物件都能享受到高入住率與租金成長。

根據CBRE與JLL最新市場數據，素坤逸（Sukhumvit）佔據高達75.7%的外籍租屋需求，是投資型出租物件的黃金地段；倫披尼／暹羅中心區因交通與生活機能完整，同樣持續受市場青睞。

商業活動方面，曼谷CBD內是隆（Silom）、沙吞（Sathorn）、拉瑪四路（Rama 4）等核心地段，2025年第一季辦公室租金年增幅達6.9%，入住率回升至77%，企業辦公需求未見疲軟，同步帶動周邊住宅租賃市場升溫。

同樣值得觀察的是居住趨勢的質變。根據LivingInsider最新調查，五大居住趨勢正在快速成形：短期租賃（靈活性需求上升）、寵物友善（年輕人養寵偏好）、品牌力（轉售與出租保值性）、豪宅品質逆勢成長，以及高層公設（空中泳池、健身房）快速崛起。整體趨勢共同指向：房地產正從「賣空間」，轉向「賣生活方式」。

這意味著不是「有公寓就能收租」，而是「對的地段、對的產品，才能持續吸租」。

顧問觀點： 這不是最壞的時機，而是最好的佈局窗口

對投資人而言，機會集中在以下幾個方向：

• CBD核心地段出租型公寓：尤以素坤逸沿線、沙吞、是隆等外籍人士高密度聚居區，入住率與租金抗跌性最強
• 捷運站步行圈物件：曼谷軌道交通網持續擴展，站點步行圈物件的租金溢價效應顯著
• 高品質、具品牌力的管理型建案：符合「生活方式型」需求，出租率與留客率均更穩定
• 二~三房產品：外籍家庭與退休族群需求主力，佔曼谷核心區租賃成交比重高達45%

泰國買賣市場的降溫，讓很多人誤以為時機未到。但真正的收租型投資人所看的，從來不是買賣交易量，而是租金收益能否持續、入住率能否維持、地段稀缺性能否保持。

當這三個答案都指向「是」的時候——

買在對的地方，永遠比等待完美時機更重要。

F&Q常見問題

現在進場泰國租賃型房產，時機對嗎？

關鍵不在買賣市場熱度，而在三件事：租金走勢、入住率、供給結構。
目前曼谷核心區租金連續上升、入住率約 95%、新供給收縮。
等市場明朗，通常代表成本已經上移。

曼谷哪些區域出租最穩？選錯地段的風險是什麼？

市場分化明確：Sukhumvit、Silom、Sathorn為主要需求核心。
遠離捷運與非CBD區，可能出現空置與庫存壓力較高。
選擇以「近捷運、核心區、品牌建案」為原則，穩定性明顯提升。

外籍投資人購買與出租，有哪些法規需要注意？

外籍持有比例上限49%
購屋需境外匯款並取得FET證明，外國人通常無法在泰國貸款。
長租合法，短租（Airbnb）受限，建議搭配專業代管降低風險。

專欄作者｜張瓏朧 Monica Chang 
美思國際泰國商業顧問

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2026 年 3 月 31 日，Microsoft 宣布於 2026–2028 年在泰國投入超過 10 億美元，資金將用於雲端與 AI 基礎設施建設、資安治理合作及人才培育體系。根據官方資料與 Reuters 同步報導，此筆投資聚焦 cloud infrastructure 與 AI ecosystem，並結合在地企業與政府機構推進。

從投資結構來看，這項決策顯示泰國已進入 hyperscaler 基礎建設部署的核心名單，角色從區域營運市場，轉向具備承載 AI 運算與資料處理能力的基礎設施節點。

微軟投資架構解析：基礎設施、治理、人才三軸同步推進

本次投資可拆解為三個關鍵面向：

1｜雲端與 AI 資料中心基礎設施
微軟將建置符合全球標準的 data center infrastructure，強調高可用性、低延遲與永續能源使用。合作對象包含 Gulf Development、AIS、CP Group、True Corporation 與 True IDC，顯示該投資已嵌入泰國既有能源、電信與企業網路體系。

2｜資料治理與資安體系
投資內容涵蓋 AI governance、資料主權與法規合作。微軟已與泰國政府推動 AI 法律分析工具（TH2OECD），建立跨境數據應用與監管的基礎框架，這對金融、醫療及跨國企業具有關鍵影響。

3｜人才與應用市場建構
截至目前，微軟已在泰國培訓超過 200 萬名 AI 技能人才，並與勞工部合作培養 15 萬名數位技術人力，同時透過教育部系統覆蓋約 60 萬名學生。此舉直接對應未來 AI 與雲端應用落地需求。

三大美國雲端巨頭已完成泰國布局

2025–2026 年期間，三大 hyperscaler 已全面進入泰國市場，且皆為實質投資與落地建設：

Amazon Web Services（AWS）

• 2025 年 1 月正式啟用 Thailand Region
• 投資金額：超過 50 億美元
• 架構：3 個 Availability Zones
• 經濟效益：預估帶動約 100 億美元 GDP
• 就業影響：約每年 11,000 個職缺

Google Cloud

• 2024 年宣布投資 10 億美元
• 配置：春武里資料中心 + 曼谷 Cloud Region
• 2026 年正式啟用曼谷區域
• 經濟效益：5 年內預估創造 1.4 兆泰銖
• 就業：平均每年約 130,000 個工作機會

Microsoft

• 2026 年宣布投資逾 10 億美元
• 期間：2026–2028
• 重點：AI + Cloud infrastructure + Governance + Talent
• 模式：與本地大型企業與電信體系整合

投資數據面：資料中心資本已形成規模化趨勢

根據 BOI（泰國投資促進委員會）與產業報告：

• 2025 年 BOI 核准投資總額：約 1.87 兆泰銖
• 其中資料中心相關投資：約 7,460 億泰銖
• 同年度申請案件：36 個資料中心專案
• 總申請金額：約 7,280 億泰銖

此外：

• 2025 年一次核准資料中心與雲端投資：909 億泰銖
• 2026 年初新增核准：7 個專案，約 968.8 億泰銖

資本投入已呈現集中與連續性，顯示該產業已進入加速期，而非初期試水階段。

區位與基礎設施：EEC 與大曼谷形成核心軸帶

目前資料中心與雲端設施主要集中於：

• 曼谷（數據流量與企業總部）
• 春武里（EEC 核心區，Google 資料中心）
• 羅勇（工業與能源支撐）
• 北欖（電信與物流節點）

該區域具備以下條件：

• 穩定電力與能源供應
• 國際海底電纜與網路節點
• 工業區與企業客戶密集
• 土地與大型開發空間可取得

形成「運算 + 製造 + 企業需求」三者交會的基礎設施環境。

企業端需求已明確出現

Google Cloud 指出：

• 企業轉向雲端可降低 50% 以上系統中斷風險
• IT 成本可優化約 20%
• 在地資料中心可滿足低延遲與資料合規需求

這些數據反映市場已從「是否上雲」，進入「如何在地化與合規運作」的階段。

顧問觀點：泰國正在形成數位與產業雙軸結構

現階段的關鍵變化，在於基礎設施層級的提升開始與既有產業結構結合：

• 製造業（電子、EV、PCB）
• 工業區與 EEC
• 雲端與資料中心
• AI 應用與數據服務

當 hyperscaler 同步進場，代表企業可在同一市場內完成：

• 生產
• 區域營運
• 數據處理
• AI 應用部署

這對跨國企業選址與資本配置的影響，將直接反映在未來 3–5 年的投資決策上。

微軟此次逾 10 億美元投資，是全球科技資本對泰國市場條件的具體回應。AWS、Google、Microsoft 已完成基礎設施布局，代表泰國已具備承接 AI 與雲端運算需求的能力。

下一階段的競爭重點，將落在應用落地速度、產業整合能力，以及人才供給效率。從目前投資密度與政策推進節奏來看，泰國在東南亞的定位正在持續上移，並逐步成為區域數位基礎設施的核心節點。

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EEC進入實質建設與資本落地階段

泰國東部經濟走廊（EEC）核心基礎建設之一——U-Tapao國際機場與東部航空城項目，已確認於2026年第二季啟動施工，象徵該國歷時多年的重大戰略項目正式進入執行階段。

本案由泰國政府與私營聯盟共同推動，總投資規模約2,900億泰銖（約80億美元）。依官方規劃，首期工程將聚焦於新航廈與基礎設施建設，初期年旅客處理量設定約300萬至400萬人次，後續將分階段擴展至6,000萬人次規模，開發周期橫跨約50年。

該項目不僅是機場擴建，而是以「Aerotropolis（機場城市）」為核心架構，整合航空運輸、物流樞紐、維修（MRO）、自由貿易區與產業聚落，目標打造東南亞關鍵的航空與產業節點。其戰略位置位於羅勇府，連結曼谷、春武里與主要工業區，並與EEC整體產業政策形成高度協同。

U-Tapao航空城官方示意圖

投資與產業結構意涵

U-Tapao航空城具有幾個明確訊號：

• 長期基礎建設投資確立（50年期開發框架）
• 政府與民間資本共同承擔，降低政策不確定性
• 航空、物流與製造產業鏈將同步導入
• 區域土地與商業資產需求將隨產業進駐逐步釋放

此外，EEC政策本身已持續吸引電子、EV、數據中心與高附加價值製造業進駐。航空城的落地，將補足「國際物流與人流」的最後一塊拼圖，使產業鏈更完整。

關鍵觀察：從政策到資本化的轉折點

U-Tapao項目的正式動工，代表EEC發展已從政策與招商階段，進入基礎建設與實體資產形成階段。

在此階段，市場通常會出現兩個變化：

1. 產業資本提前布局（製造、物流、供應鏈）
2. 不動產與工業資產價格逐步反映長期預期

對投資者而言，這類大型基礎建設的啟動，關鍵不在短期價格波動，而在於「產業導入節奏」與「人口與企業流入速度」。

顧問觀點

U-Tapao航空城的推進，並非單一項目利多，而是整體EEC戰略進入落地階段的指標事件。

對於關注泰國市場的企業與投資者，此時應重點評估：

• 航空與物流相關產業的佈局機會
• EEC工業區與自由區（Free Zone）配置
• 長期持有型資產（工業地、商用地產）

EEC目前所呈現的，是一個從政策紅利，轉向實體經濟與資產價值重估的過渡期。

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城市生活型態改變，帶動千億寵物市場結構重組

泰國寵物市場持續高速成長，2025年市場規模約達920億泰銖，並預計於2026年突破1,000億泰銖。相較整體市場，「貓」在都市化與人口結構變化下，成為成長最快的品類之一，並帶動高端消費、醫療服務與相關產業鏈擴張。

寵物市場規模突破千億

成長動能來自消費升級

根據泰國 ttb analytics 數據，泰國寵物市場：

• 2025年市場規模：約 920億泰銖
• 年成長率：約 13.2%
• 2026年預估：突破 1,010億泰銖
• 2019–2025年 CAGR：約 18.9%

市場結構方面：

• 寵物食品：約 624億泰銖（最大宗）
• 寵物用品：約 213億泰銖
• 醫療服務：約 69.9億泰銖
• 其他服務：約 10億泰銖以上

這代表市場已從「基礎飼養需求」，轉向「高品質與功能型消費」。

貓市場快速成長

都市化與人口結構是關鍵，根據 USDA 與 Kasikorn Research Center：

• 泰國貓數量（2025）：約 194萬隻
• 犬隻：約 345萬隻
• 貓數量年均成長：約 28%（高於犬隻）

成長原因明確：

• 都市住宅空間縮小
• 單人與小家庭增加
• 晚婚與少子化
• 飼養成本與時間彈性考量

在曼谷等都會區，寵物友善住宅增加，貓已成為更符合生活型態的寵物選擇。

同時，USDA 指出：

• 曼谷約 37%家庭飼養寵物
• 「寵物擬人化（Pet Humanization）」明顯提升

飼主願意投入更多資金在健康、營養與生活品質上。

從飼養轉向高端消費

貓經濟帶動產業升級，貓經濟的核心，不在數量，而在單位消費提升。

寵物消費結構正在快速改變：

• 寵物食品市場（2024）：約 16億美元
• 2025預估：約 22億美元
• Premium產品占比持續提升（超過50%）

特別是在貓市場：

• 中高價位貓糧成為主要成長區
• 機能性產品（腸胃、毛髮、醫療）需求增加
• 醫療與保健服務快速擴張

泰國優勢：不只內需，更是全球供應鏈

泰國同時具備出口優勢：

• 2024年狗貓食品出口：約 27億美元
• 全球排名：第2大出口國
• 全球市占：約 10%
• 2025年前7月出口年增：約 10.7%

這代表泰國寵物產業具備：

• 內需市場（消費升級）
• 製造能力（OEM/品牌）
• 全球市場（出口導向）

形成完整產業鏈結構。

顧問觀點

寵物經濟，本質是城市消費結構的轉變

泰國貓經濟的成長，除了寵物市場擴張，且含三個結構性變化的交集：

• 情感型消費上升
• 都市生活型態改變
• 中產與高資產族群擴大

對投資與產業而言，機會集中在：

• 高端寵物食品與品牌
• 獸醫與健康管理
• 寵物友善住宅與商場
• 寵物旅宿與照護服務
• 出口導向製造與自有品牌

這類市場通常具備「高毛利、低景氣循環敏感度」特性，屬於中長期結構型機會。

專欄作者｜張瓏朧 Monica Chang 
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2025–2026 年，全球 PCB（印刷電路板）與 IC 載板產業進入新一輪擴張週期。
本輪成長動能來自 AI 伺服器、HPC（高效能運算）、先進封裝與電動車，帶動高階板需求持續上升。

市場數據顯示，高密度連接板（HDI PCB）需求維持穩定成長，高階產品比重快速提升。產業資本支出同步放大，台系供應鏈全面加速擴產，搶占 AI 與資料中心長期訂單。

六大PCB與載板龍頭：同步進入高資本支出階段

全球PCB供應鏈目前呈現明確趨勢：高階製程 + 海外產能配置 + 客戶導向擴產

臻鼎（Zhen Ding）

全球最大 PCB 製造商之一，客戶涵蓋 Apple、AI 伺服器與高階電子品牌，已確立「中國＋東南亞」雙軸布局。
最新動向：泰國投資約 650 億泰銖（約 20 億美元），作為高階製程與產能備援基地

欣興（Unimicron）

全球 ABF 載板核心供應商，直接受惠 AI 與雲端運算需求成長。
策略重點：擴大東南亞產能，泰國已納入長期供應鏈配置。

景碩（Kinsus）

聚焦高階載板與先進封裝，產品集中於 AI 與高附加價值應用。
發展方向：未來 2–3 年海外產能擴張明確，東南亞具備承接優勢。

金像電、定穎、華通

這類供應鏈企業呈現一致策略：

• 產品集中於 AI 伺服器、高速運算、車用電子
• 製造布局轉向多國分散
• 強化供應鏈彈性與交付能力

 核心：供應鏈結構正在重新配置。

資金為何集中流向泰國？

PCB產業布局變化，來自多重因素交疊：

1.供應鏈風險管理

國際品牌要求供應鏈分散生產據點，降低單一市場依賴。
東南亞成為優先選項，泰國位於核心位置。

2.政策與基礎條件

• BOI 持續支持電子與高科技產業
• 工業區成熟，基礎建設完整
• 電力、物流與出口條件穩定

3.產業群聚已形成

近年大量 PCB 與電子廠進駐泰國，供應鏈逐步完整。 
形成 PCB、半導體、EV 產業交叉整合的製造環境。

泰國角色的結構性提升

泰國在電子產業中的定位正在上移，在 AI 與電動車需求持續擴張下，PCB 成為關鍵基礎元件，帶動整體產業價值提升：

• 由製造據點延伸至供應鏈節點
• 高階製程逐步導入
• 國際企業長期設廠比例提高

投資視角：三個關鍵訊號

當市場同時出現以下條件，代表產業進入長期結構調整階段：

• 多家龍頭同步提高資本支出
• 投資規模達百億等級
• 產能配置轉向海外與東南亞

結論

PCB 與載板產業正在進行全球配置重整：

• 成長動能來自 AI 與高效能運算
• 生產布局轉向多區域分散
• 東南亞成為新增產能核心區

泰國在此過程中逐步建立關鍵地位，並承接高階電子製造需求。

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國際養生旅遊市場進入戰略布局期

泰國觀光產業正從傳統旅遊模式，逐步轉向高附加價值的「健康經濟」（Wellness Economy）。根據泰國觀光委員會（Tourism Council of Thailand, TCT）與多方產業報告，健康旅遊已被明確定位為未來數年帶動觀光收入與產業升級的重要成長引擎。

此一方向與全球趨勢一致。依據Global Wellness Institute數據，全球健康經濟規模已超過6兆美元，其中健康旅遊為成長速度最快的板塊之一。泰國選擇在此時加碼布局，具備明確的產業邏輯與比較優勢。

健康旅遊的兩大市場結構

從市場分類來看，健康旅遊可分為兩個主要類型：

1. 主健康旅遊（Primary Wellness Tourism）
旅客以健康為主要目的進行跨境移動，消費集中於高單價服務，例如醫療旅遊、復健療程、長期養生計畫與高端SPA度假村。此類客群通常停留時間較長，單次消費金額顯著高於一般旅客。

2. 次健康旅遊（Secondary Wellness Tourism）
旅遊本身為主要動機，同時融入健康元素，如瑜伽課程、健康餐飲、溫泉、輕運動與身心療癒活動。此類型具備規模優勢，是推動整體市場成長的重要基礎。

兩者的差異，在於消費深度與停留週期，但共同特點是：對服務品質、環境與體驗要求顯著提升。

泰國的競爭基礎

泰國之所以能快速切入健康旅遊市場，核心來自三項結構優勢：

• 國際醫療體系成熟
泰國為亞洲醫療旅遊重鎮之一，曼谷多家私立醫院具備國際認證（如JCI），在醫療品質與價格競爭力上具備優勢。

• 觀光資源與生活型態結合度高
海島、溫泉、山林與城市生活可整合為完整療癒體驗，符合當前高端旅客對「身心整合」的需求。

• 服務產業成熟度高
從SPA、按摩、養生餐飲到度假型產品，泰國已具備完整供應鏈，降低市場教育成本。

政策與產業發展方向

根據目前政策與產業訊號，泰國正從三個層面推動健康旅遊升級：

• 建立健康與醫療服務標準化體系
• 培養專業醫療與養生服務人才
• 整合觀光、醫療與相關產業形成完整生態圈

此外，健康旅遊也與長期簽證（如LTR）、高端居留與退休市場形成連動，進一步延長旅客停留時間與提升資本留存。

投資視角：從觀光產業走向健康經濟

健康旅遊的本質，並非單純觀光產品升級，而是「消費結構改變」。

對投資市場而言，其影響體現在：

• 高端度假型資產需求增加
• 醫療與康養相關不動產具成長潛力
• 長期居留型產品（如服務式公寓）需求提升
• 帶動餐飲、零售與生活服務升級

相較於傳統觀光，健康旅遊客群具備更高消費能力與更長停留週期，對區域經濟的乘數效應更為明顯。

顧問觀點

泰國將健康旅遊納入國家級發展方向，反映的是觀光產業從「人次導向」轉向「價值導向」的轉型。

在全球旅遊市場逐步分化的背景下，具備醫療、生活與自然資源整合能力的市場，將更容易吸引長期資本與高端人口流入。

對企業與投資者而言，關鍵不在短期旅遊復甦，而在於：

• 是否能參與健康產業鏈
• 是否能布局長期停留型客群
• 是否掌握政策與資源導向

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